低容積率為樓市企穩(wěn)注入品質(zhì)動(dòng)能
□秦 秦
□秦 秦
更新時(shí)間：2025/9/22 10:45:34 來源：焦作晚報(bào)
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隨著2025年《住宅項(xiàng)目規(guī)范》全面落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來一場(chǎng)以“低容積率”為核心的品質(zhì)變革。廣州供地計(jì)劃中容積率2.0~3.0地塊占比升至48%，成都低容積率地塊成交占比近九成、洋房產(chǎn)品份額突破65%——兩組數(shù)據(jù)清晰顯示，低容積率已不是簡(jiǎn)單的規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整，而是政策引導(dǎo)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型、激活消費(fèi)需求、穩(wěn)定土地市場(chǎng)的關(guān)鍵抓手，為房地產(chǎn)企穩(wěn)注入了強(qiáng)勁的品質(zhì)動(dòng)能。
從政策維度看，低容積率正構(gòu)筑起住房品質(zhì)發(fā)展的新框架。住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》首次量化標(biāo)準(zhǔn)，明確18層~26層住宅容積率不超3.1、層高不低于3米，從制度層面劃定“好房子”的品質(zhì)底線；地方層面亦有創(chuàng)新，如汕尾優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則，將公共服務(wù)設(shè)施、屋頂輔助用房不計(jì)入容積率，既保障了民生配套，又為房企打造低密社區(qū)留足彈性。這種“剛性標(biāo)準(zhǔn)守底線、彈性激勵(lì)促提升”的政策組合，既錨定“房住不炒”定位，又推動(dòng)住房供給從“求量”向“求質(zhì)”轉(zhuǎn)變，讓“低密即品質(zhì)”成為市場(chǎng)共識(shí)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型指明了方向。
從市場(chǎng)實(shí)踐看，低容積率項(xiàng)目正改寫行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。在百?gòu)?qiáng)房企銷售額整體下滑的背景下，低容積率項(xiàng)目的逆市熱銷尤為亮眼：部分城市1.8容積率的純洋房社區(qū)首開銷售額達(dá)7.8億元，市中心1.1超低容積率的純墅社區(qū)成區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿。其背后邏輯不難理解：當(dāng)改善需求成為主流，容積率每降低0.5，就意味著更寬的樓間距、更優(yōu)的采光條件、更高的人均綠化面積，這類產(chǎn)品去化速度比高容積率項(xiàng)目快30%以上。房企也隨之加速轉(zhuǎn)型，從過去的“高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，將綠色建筑、智慧社區(qū)與低容積率結(jié)合，推動(dòng)住房消費(fèi)向高品質(zhì)升級(jí)。
從消費(fèi)與土地聯(lián)動(dòng)看，低容積率正打通市場(chǎng)良性循環(huán)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。消費(fèi)端，同等地段下容積率2.5以下社區(qū)的業(yè)主滿意度，比4.0以上社區(qū)高出20多個(gè)百分點(diǎn)；廣州部分片區(qū)更通過“兩湖一谷”生態(tài)規(guī)劃，將低密社區(qū)與湖濱公園融合，洋房均價(jià)較周邊高容積率項(xiàng)目溢價(jià)15%，形成“品質(zhì)換口碑、口碑促銷售”的良性循環(huán)。土地端，成都錦江區(qū)低容積率地塊拍出每平方米4.12萬(wàn)元的樓面價(jià)，印證優(yōu)質(zhì)低密土地的稀缺價(jià)值；廣州通過增加低容積率地塊供應(yīng)，既避免“高地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的惡性循環(huán)，又引導(dǎo)房企將成本投向產(chǎn)品品質(zhì)，讓土地市場(chǎng)從“價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)向“綜合品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，為房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展筑牢基礎(chǔ)。
說到底，低容積率的價(jià)值遠(yuǎn)不止于指標(biāo)調(diào)整，更是房地產(chǎn)發(fā)展邏輯的重塑——從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，從資本驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向民生導(dǎo)向。隨著更多低容積率項(xiàng)目落地，房地產(chǎn)將真正回歸“居住本質(zhì)”，既滿足消費(fèi)者對(duì)舒適生活的需求，又為行業(yè)企穩(wěn)提供堅(jiān)實(shí)支撐。
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隨著2025年《住宅項(xiàng)目規(guī)范》全面落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來一場(chǎng)以“低容積率”為核心的品質(zhì)變革。廣州供地計(jì)劃中容積率2.0~3.0地塊占比升至48%，成都低容積率地塊成交占比近九成、洋房產(chǎn)品份額突破65%——兩組數(shù)據(jù)清晰顯示，低容積率已不是簡(jiǎn)單的規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整，而是政策引導(dǎo)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型、激活消費(fèi)需求、穩(wěn)定土地市場(chǎng)的關(guān)鍵抓手，為房地產(chǎn)企穩(wěn)注入了強(qiáng)勁的品質(zhì)動(dòng)能。
從政策維度看，低容積率正構(gòu)筑起住房品質(zhì)發(fā)展的新框架。住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》首次量化標(biāo)準(zhǔn)，明確18層~26層住宅容積率不超3.1、層高不低于3米，從制度層面劃定“好房子”的品質(zhì)底線；地方層面亦有創(chuàng)新，如汕尾優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則，將公共服務(wù)設(shè)施、屋頂輔助用房不計(jì)入容積率，既保障了民生配套，又為房企打造低密社區(qū)留足彈性。這種“剛性標(biāo)準(zhǔn)守底線、彈性激勵(lì)促提升”的政策組合，既錨定“房住不炒”定位，又推動(dòng)住房供給從“求量”向“求質(zhì)”轉(zhuǎn)變，讓“低密即品質(zhì)”成為市場(chǎng)共識(shí)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型指明了方向。
從市場(chǎng)實(shí)踐看，低容積率項(xiàng)目正改寫行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。在百?gòu)?qiáng)房企銷售額整體下滑的背景下，低容積率項(xiàng)目的逆市熱銷尤為亮眼：部分城市1.8容積率的純洋房社區(qū)首開銷售額達(dá)7.8億元，市中心1.1超低容積率的純墅社區(qū)成區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿。其背后邏輯不難理解：當(dāng)改善需求成為主流，容積率每降低0.5，就意味著更寬的樓間距、更優(yōu)的采光條件、更高的人均綠化面積，這類產(chǎn)品去化速度比高容積率項(xiàng)目快30%以上。房企也隨之加速轉(zhuǎn)型，從過去的“高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，將綠色建筑、智慧社區(qū)與低容積率結(jié)合，推動(dòng)住房消費(fèi)向高品質(zhì)升級(jí)。
從消費(fèi)與土地聯(lián)動(dòng)看，低容積率正打通市場(chǎng)良性循環(huán)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。消費(fèi)端，同等地段下容積率2.5以下社區(qū)的業(yè)主滿意度，比4.0以上社區(qū)高出20多個(gè)百分點(diǎn)；廣州部分片區(qū)更通過“兩湖一谷”生態(tài)規(guī)劃，將低密社區(qū)與湖濱公園融合，洋房均價(jià)較周邊高容積率項(xiàng)目溢價(jià)15%，形成“品質(zhì)換口碑、口碑促銷售”的良性循環(huán)。土地端，成都錦江區(qū)低容積率地塊拍出每平方米4.12萬(wàn)元的樓面價(jià)，印證優(yōu)質(zhì)低密土地的稀缺價(jià)值；廣州通過增加低容積率地塊供應(yīng)，既避免“高地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的惡性循環(huán)，又引導(dǎo)房企將成本投向產(chǎn)品品質(zhì)，讓土地市場(chǎng)從“價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)向“綜合品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，為房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展筑牢基礎(chǔ)。
說到底，低容積率的價(jià)值遠(yuǎn)不止于指標(biāo)調(diào)整，更是房地產(chǎn)發(fā)展邏輯的重塑——從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，從資本驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向民生導(dǎo)向。隨著更多低容積率項(xiàng)目落地，房地產(chǎn)將真正回歸“居住本質(zhì)”，既滿足消費(fèi)者對(duì)舒適生活的需求，又為行業(yè)企穩(wěn)提供堅(jiān)實(shí)支撐。
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